Réaliser un investissement locatif immobilier est une opération qui peut s'avérer très rentable. Cependant, mettre un bien en location demande du temps et certaines connaissances afin d'éviter les problèmes avec les locataires. Heureusement, il est possible de confier ce dernier à des spécialistes. On vous explique tout.
Qu'est-ce que la gestion locative ?
Lorsque l'on est propriétaire d'un bien immobilier que l'on souhaite louer, il faut se charger de certaines tâches telles que la mise en location, la recherche d'un locataire et la gestion au quotidien du bien lorsque celui-ci est installé (perception des loyers, réparations, régularisation et recouvrement des charges, gestion des désaccords avec le locataire...). Cela demande donc du temps, de l'énergie et certaines connaissances spécifiques. En effet, il est impératif de bien connaître la loi et l'état du marché immobilier local, ce qui n'est pas aisé car ils sont tous les deux en constante évolution. Si cela vous semble compliqué, sachez que vous pouvez tout à fait confier la gestion immobilière de votre bien à des professionnels comme octoimmo.com, par exemple.
Si vous devez gérer un ou plusieurs biens, faire appel à une agence vous permettra de ne pas avoir à vous occuper de toute la partie administrative. De plus, c'est elle qui fera le lien entre vous et votre ou vos locataires, vous gagnerez ainsi en temps et en tranquillité.
Comment bien choisir une agence de gestion immobilière ?
Si vous êtes à la recherche d'un gestionnaire locatif à Toulouse ou dans toute autre ville, vous allez devoir faire attention à un certain nombre de paramètres. Renseignez-vous tout d'abord sur le domaine d'expertise de l'agence. En effet, certaines s'occupent plutôt des transactions que de la gestion immobilière. Vérifiez donc que celle que vous choisissez se charge bien de ce secteur ou bien qu'elle est au moins multi-spécialisée et qu'elle intègre des collaborateurs dont c'est le domaine d'expertise.
Le montant des honoraires est bien sûr un critère de choix important. Sachez qu'ils représentent en règle générale entre 5 et 10 % du montant des loyers. Des prix trop attractifs doivent vous sembler suspects. Faites également bien attention aux prestations et aux garanties qui sont comprises et comparez-les bien d'une agence à l'autre. Et si c'est un investissement en loi Pinel que vous avez effectué, soyez d'autant plus vigilant, car la gestion est un peu plus pointue.
Au moment de signer votre contrat de gestion locative, vérifiez bien les différentes clauses et veillez à ce que la durée du mandat ne soit pas trop longue. En effet, si vous êtes déçu de la qualité des services donnés, cela vous empêchera de changer de prestataires pendant trop longtemps. Débuter par un engagement de un an est idéal pour se faire une opinion et pouvoir claquer la porte sans trop attendre si la qualité des prestations n'est pas au rendez-vous.
Enfin, vous devez discuter des modalités du mandat de location, ce dernier pouvant être :
- Non exclusif : le locataire peut être trouvé par plusieurs agents et par vous-même.
- Semi-exclusif : vous pouvez cherchez votre locataire ainsi qu'un seul agent.
- Exclusif : le locataire devra être trouvé uniquement par un seul agent. De plus, vous ne pouvez pas mettre fin au contrat avant la date définie.
Le bouche-à-oreille est également à prendre en compte lors de votre choix. Entre des professionnels qui ont bonne réputation et d'autres qui sont peu connus, optez plutôt pour la première solution. Fiez-vous également à l'amabilité de la personne que vous rencontrez (ou que vous avez au téléphone) ainsi qu'à sa disponibilité et à sa réactivité. Enfin, n'hésitez pas à vous rendre sur les sites des différentes agences et à consulter les avis laissés par les clients. Observez également les annonces et les photos qui y sont présentées, ce qui vous donnera une idée de leur professionnalisme.
Quelles sont les étapes de la gestion immobilière d'un bien ?
Pour confier la gestion d'un bien en location, la première étape consiste à la signature d'un mandat de gestion. C'est en effet ce document qui va établir l'administration de votre bien immobilier par un professionnel. Une fois cette signature effectuée, un agent se chargera d'étudier votre logement en détail afin d'en déterminer les points forts et de définir sa valeur locative. Cette valeur va dépendre de plusieurs facteurs :
- le type du bien
- les dimensions des pièces ainsi que leur disposition
- son emplacement
- la proximité des écoles, des transports en commun, des commerces...
- la présence d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse...
Ce n'est qu'en examinant toutes ses caractéristiques que le prix du loyer peut être déterminé. Votre agent est également là pour vous conseiller à propos des éventuelles améliorations à effectuer pour être en conformité avec la loi et pour optimiser la valeur de votre bien.
Viendra ensuite la recherche du locataire qui est une étape primordiale. L'agent utilisera pour cela diverses méthodes : sites immobiliers en ligne, réseaux sociaux, presse spécialisée, vitrine de l'agence, newsletters, etc. Puis, il se chargera d'organiser les visites après avoir sélectionné les candidats en fonction de leurs dossiers. Une fois cela fait, il choisira la meilleure option en partenariat avec vous, bien sûr.
Lorsque le futur locataire de votre bien est sélectionné, il ne reste plus qu'à rédiger le bail et à le lui faire signer. C'est également l'agence qui se charge de l'état des lieux lors de l'aménagement du locataire et qui doit vous fournir les copies de ces différents documents. Enfin, au moment du départ de ce dernier, c'est aussi elle qui s'occupe de la rédaction et de la signature de l'état des lieux de départ.